2021 서울 아파트 거래량 TOP10! 결국 '돈과 정보' 게임

서울 아파트는 오징어게임? 노을이 게임이 아니라 한다.

현재 서울 아파트 거래량은 2014년 이후 최저치를 기록하고 있다. 이전에도 언급했듯이 올해 가파를 집 값 상승에 대한 피로도, 금융당국의 대출규제 강화, 기준금리 인상 등이 복합적으로 ' 아파트 매수 심리 '를 위축하고 있다.

날씨도 계속해서 추워지는데 숨고르는게 맞다. 잠시 쉬어가자. 그래야 또 도약할 수 있으니까

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2021년 가장 많이 거래된 서울 아파트 TOP 10

오늘은 그럼에도 올해 가장 많이 거래된 서울의 아파트를 알아보고자 한다.
기간은 2021년 1월 부터 2021년 12월 초반까지의 거래량을 기준으로 10위까지의 순위이다. 조회 도구는 '아실 (아파트 실거래가)' 사이트 통해 조회하였다. 사이트의 정보수집 기준은 국토부 실거래 분석이다.

2021 서울아파트 거래순위 TOP10

아실 자료만으로는 한 눈에 세대수 대비 거래율을 확인할 수 없기 때문에 별도로 세대수 확인을 함께 해보았다

2021 서울지역 아파트 거래 TOP10의 세대수 대비 거래율

특이점은 1위와 6위를 제외하고는 모두 '대단지 아파트'이다. 특히 헬리오 시티나 파크리오의 경우 5,000세대가 넘어가는 '초 메가 대단지' 이므로 해당 아파트군에서 거래율은 별개로 보는 것이 맞겠다. 지난 1,2 년간 이른바 '노도강'으로 불리며 거래가 높았던 '노원구, 도봉구, 강북구'의 대단지들도 눈에 띄게 올 한 해 거래량을 기록했다.

LH 강남 아이파크가 거래량 1위 (54.2%)

그렇다면 LH 임대 아파트가 왜 거래량이 54.2%로 1위로 랭크되었는지 의아하지 않을 수 없다.
지역구 상으로는 강남이지만 대모산 자락인 자곡동에 위치하여 공기도 물도 좋은 'LH 강남 아이파크'
관련 하여 기사 내용을 참조해보도록 하자.

강남구 자곡동에 위치한 LH 강남 아이파크는 올해로 준공 8년 차를 맞은 10년 공공임대아파트다.
한국토지주택공사(LH)에 따르면 오는 19일까지 이 단지에 대한 조기 분양전환을 진행하고 있다.

  조기 분양전환은 주택 전환 시기에 대한 입주민의 선택권을 확대하고 조기에 '내 집 마련' 기회를 부여하기 위해 만든 공공주택 특별법에 따라 추진된다. 임대의무기간 5년이 경과한 단지 가운데 입주민들이 조기 분양전환 의사를 밝히는 단지에 한해 진행된다. 부동산 업계 관계자는 "조기분양전환은 분양가를 지불하고 아파트 소유권을 넘겨받는 구조이기 때문에 일반적인 거래로 보기는 힘들다"라고 밝혔다.  

뉴스 1 - 상반기 가장 많이 거래된 서울 아파트는?…LH 강남 아이파크 '1위'

조기분양전환의 원인 '분양가 상승'

LH 임차인들이 '조기 분양전환'을 원하는 가장 큰 이유는 '분양가 상승'이다. 해당 지역 내 시세가 지속 상승하면서 임차인들의 10년 공공임대주택 분양 전환 시 분양가 부담이 높아지기 때문이다. 하지만 서민 들을 위한 내 집 마련을 위해 시작된 이 제도는 사실상 당초 취지와는 무색하게 '로또 분양권'으로 변모 현금 부자들의 장사 수단으로 악용되기도 한다.

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경기지역 거래량 순위 TOP3

서울의 거래량으로 인기 요인을 파악하기는 힘들었다. 잠깐 경기권에서의 거래율이 가장 높은 아파트 TOP3만 살펴보자

2021 경기지역 거래순위 TOP3

경기도 안성시 공도읍의 2 아파트가 거래량 1위와 2위를 기록했다. 서울 기준 거래량 순위는 '메가 대단지 아파트'가 순위를 이루었다. 그런 추세로 '경기권을 예측하다면' 당연히 1기 또는 2기 신도시의 '대단지 아파트 거래량'을 높은 순위로 예측할 수 있었을 것이다. 하지만 '경기도 안성 그것도 읍내 아파트 라니?' 뭔가 이상하지 않은가? 그 이유.
부동산에 조금이라도 관심있는 분들은 올해 많이 들어보셨을 바로 '공시지가 1억 미만 아파트'이다.

공시지가 1억 미만 아파트 - 갭 투자의 부활

공시지가가 1억 미만인 아파트는 취득세 1.1% 미만이므로 '다주택자' 들은 자연스레 '취득세'가 적은 곳으로 투자수요가 몰린다. 안성시 공도읍의 주은청설, 주은풍림의 거래율이 높은 이유는 이뿐만이 아니다.

안성시이지만 읍면동에 있어 양도 시 주택수에도 포함이 되지 않으며, '대단지 아파트'(둘 다 2,500 세대 이상) 로의 요건도 갖추고 있다. 이는 환급성이 좋아 매매와 전세의 차이가 크지 않다는 것 즉, 갭 투자 하기 아주 좋은 아파트라는 것이다. 실제로 올해 3월부터 거래가 올라오기 시작하여 10월까지 이 두 아파트는 지속적으로 거래가 이뤄졌다. 초반에 들어 간 사람은 0원, 몇 백만 원 만 가지고도 아파트를 살 수 있었던 시기이다. 현재 실거래가는 1억을 이미 초과하였고 앞으로 1억 5천 이상 상승될 것 같다.

주은 청솔 아파트의 입지도

단순 세금을 피해 갭 투자를 한다는 것은 위험한 투자 방식인데, 안성시 공도읍의 주은청솔, 주은풍림은 앞으로의 호재도 나쁘지 않다. 일단 '초품아'에 사실상 평택 지역권이며 현재 걸어서 '안성 스타필드'를 갈 수 있을 만큼 쇼핑 입지도가 좋다는 점. 그리고 수도권 내륙선 (동탄-안성-청주) 및 광역버스 신설 (양재), 안성 테크노밸리 등이 추가 호재로 볼 수 있겠다.

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결국 '돈이 많거나' '정보가 많거나'

현금 부자들은 대출규제나 금리의 문제가 크지 않다. 그들이 사는 세상은 '종부세'도 앞으로의 '시세차익'을 생각하면 합리적인 세금일 뿐. 그렇다면 '돈이 적은' 서민들은 '정보량'을 누가 선점하느냐이다. 누군가는 지방 아파트는 안된다며 '지방 소멸'을 말하고 있지만 누군가는 '지방 아파트'를 분석하고 '레버리지'를 적극 활용하여 투자하고 있다.

선택은 언제나 나와 당신. 우리의 몫!