둔촌 주공 (올림픽파크 포레온) - 재건축 지연이유와 진행 상황 정리

둔촌동 올림픽파크포레온 투시도

한국 최대 규모 아파트 - 둔촌 주공 (올림픽파크포레온)

지연 이유와 진행상황 정리

 

현재 대한민국에서 재건축 이슈로 가장 핫한 이슈 오브 이슈의 아파트 '둔촌동 올림픽파트포레온'를 다뤄보고자 한다. 한국 최대 규모의 아파트 수준은 어느 정도인지 그리고 재건축 지연 이유와 현재까지의 재건 진행단계를 알아본다. 

 

'안녕 둔촌 주공' - 역사 속으로 사라지다

둔촌주공아파트 과거 항공뷰

아마도 어르신들이나 강동구에서 유년시절을 보낸 2-30대의 경우 '둔촌 주공 단지'를 모르는 이는 없을 것이다. 그 당시만 해도 6,000세대의 엄청난 인구 밀집지역이었고 나 역시 유년시절 강원도 태백에 살면서 둔촌 주공을 기억하는 이유는  서울고 모가 살고 있어 종종 놀러 갔던 곳이 바로 '둔촌 주공'이었기 때문이다. 그만큼 둔촌 주공은 당시에도 대단지였고 지금은 초 대단지로 거듭나려 하고 있다. 어느 정도?

 

1/ 규모

'건국 이래 최대 규모' 아파트 - 도시 건설 수준

둔촌동 올림픽파크포레온 조감도

헬리오 시티보다 더 큰 규모가 계획되고 있다고? 그렇다. 올림픽파크포레온은 12,032 세대로 현재 대한민국 최대 규모인 헬리오시티 (9,510 세대)를 가뿐히 뛰어넘는다. 1만 2천 세대가 어느 정도 수준이냐면 헬리오시티가 2020년 기준 2만  9천 명이 거주하는데 이를 3인 가구 정도로 환산하여 보면 대략 3만 6천 명이 거주하게 되는 셈이 된다. 이는 이 아파트 단지보다 인구수 적은 지자체가 30여 개나 달한다고 하니 어지간한 시, 군 보다 많은 하나의 도시가 형성되는 것이다. 

* 바티칸과 같은 미니국가의 인구보다 아파트 거주 인구가 많은 셈

 

시설 끝판왕 - 단지 내 영화관, 대형마트

엄청난 규모이다 보니 단지 내 영화관은 물론 대형마트까지도 계획되어있다. 시공사 컨소시엄에 롯데건설이 있는 만큼 영화관은 롯데시네마, 대형마트는 롯데마트로 계획되어 있다.

 

현재 단지 내 영화관이 들어선 단지는 송파 파크하비오, 일산 와이시티, 더샵 인천 스카이 타워 정도이다. (서초 그랑 자이는 단지 내 커뮤니티 시설 정도라 제외)

 

물론 대형 단지에서 만나볼 수 있는 문화시설 역시 역대급이다. 단순 헬스장 수준이 아닌 스쿼시, 클라이밍, 어린이 체육교실, 골프연습장, 피트니스, 사우나, 수영장 등의 결합 '스포츠 콤플렉스'가 예정되어있으며 영화관 이외 연극을 위한 소극장도 3 개관 정도 갖춰진다. 입주민 한정 조식 제공 카페테리아는 기본

 

https://www.youtube.com/watch?v=maZj6KgKDRY 

 

치안, 행정시설

단지 내 지구대와 소방서를 지어 서울시에 기부채납 한다고 한다. 인구 3만 6 천명급 도시를 위해 당연한 시설이지만 단지 내에 위치한다니 굉장한 메리트이다.

 

교육 - 기존 '초중고품아 단지'로 유지

기존 단지 내 초중고들이 그대로 유지된다. 현재는 재건축 과정에서 둔촌초등학교와 위례초등학교는 휴교 상태이다.

 

 

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2/ 재건축 상황

지연 이유? - 공사비 그리고 갈등

2022년 4월 15일 시공사업단과 조합 간 갈등으로 공사를 철수한다. 주된 이유는 공사비에 대한 부분이다. 공사비 증액과 관련하여 기존 조합과 계약한 사항을 새 조합이 인정하지 않으면서 발단이 되었다.

 

당초 둔촌 주공 재건축 공사비는 2016년 조합 총회에서 2조 6000억 원으로 책정됐다. 이후 2019년 12월 총회, 한국 부동산원(당시 한국감정원)의 두 차례 검증 등을 거쳐 2020년 6월 약 3조 2000억 원으로 불어났다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=A9CcPs2yw_Y 

공사 중단 현장

공사비 증액 사유?

Covid 및 우크라 러시아 침공 등 전 세계적인 원자재 부자재 상승으로 인해 가격이 폭등하고 있는 상황에서 시공사업단은 1조 7천억 원가량의 공사비를 외상으로 진행해 왔다. 통상 이 공사비를 충당하기 위해서는 시공단은 일반 분양 등을 통해 재원을 마련해야 했지만 새 조합과의 계약 갈등이 일어나면서 일반 분양마저 지연시키게 되고 결국 시공사업단이 공사 중단 및 유치권을 행사하는 지경까지 이르렀다.

 

대출 연장 불가 통보 - 추가 사업비 대출 8천 억 원 대출 출처

이 와중 조합은 6월 15일 20여 개 금융사로 구성된 대주단에서7,000억 원 규모의 대출에 대한 연장 불가를 통보받는다. 8월 23일 만기가 도래하므로 2달여 만에 에 7천억 원의 비용을 재 대출해야 하는 상황인 것이다. (무려 1인당 1억 원 규모)

 

조합장은 7월 7일 이와 관련 해결책으로 7천억 원에 플러스 1천억 인 8천억 원의 사업비를 마련했다고 공지한다. 중요한 점은 쩐주의 정체와 이율이다. 현재 비공개이며 시중 1 금융권은 당연히 아닐 테고 2 금융권이나 또는 홍콩계 사모펀드니 사채를 썼다는 이야기도 돈다. 금리가 10% 이상이 될 것이라는 말도 있는데 중요한 것은 모두 조합원의 부담과 손실로 돌아갈 것이라는 것이다.

 

사업비 대출조건 (2022.07.15)

대주단 : 국내증권사 A,B / 금리 7.5%

 

조합장 사퇴

7월 17일 조합장은 돌연 자진 사퇴를 한다. 김 조합장은 “오로지 6000여 조합원의 이익이 되는 방향으로 사업을 진행하기 위해서 최선을 다했지만 이제 제 역량의 한계를 느끼고 있다”며 “현 조합 집행부가 모두 해임할 경우 조합 공백 사태를 피할 수 없게 돼 조합에 막대한 피해를 줄 수 있는 만큼 이제 제가 결심을 하고자 한다”라고 밝혔다.
 

출처 : 파이낸셜뉴스 https://www.fnnews.com/news/202207180750587373

둔촌주공 조합장 돌연 사임..'공사중단 사태' 새 국면 맞나

 

상가 지분 쪼개기 의혹도 불거지는 상황에서 고금리 대출 끌어 당기고 빤스런 하는 상황이라니 마냥 불구경하기에는 굉장히 상황이 심각해 보인다.

 

현재 재건축 단계

현재 재건축 단계로는 9단계로 2019년 12월 3일 착공신고까지 마쳤고 실 재건축이 이뤄지고 있었다. 단계로는 마지막 스텝만 남겨둔 것처럼 보이지만  마지막인 10단계 일반분양승인 마지막 단계에서 난항이 지속되고 있다. 

 

 

호갱노노 1위 인기 아파트

현 기준 검색 1위 아파트

현재 호갱노노에서도 실시간 인기 아파트 1위에 랭크되어있다. 다만 이 인기가 최근 일련의 이슈들로 인한 부분도 크기에 조합원이 아님에도 씁쓸한 상황이다. 많은 조합원들의 꿈과 기대가 걸려 있는 재건축인 만큼 빠른 시일 내 이 인기가 긍정적인 방향으로 다시 돌아가면 좋겠다. 

 

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관련 KBS 다큐 -

둔촌 재건축 중단의 비밀...[이슈추적]

https://youtu.be/2cZfRbHVhb8